高盛预测中国楼市：别被天量库存骗了，2028年新房可能都不够卖？

前几天，高盛的一份地产研报在圈内引起热议。它没有唱衰，也没有画上涨的大饼，而是下沉到城市，清点存量房源。 2026年8月底，五部门联合落地828新政，核心举措是全面推进现房销售，新地块大多要封顶竣工，才能对外销售回款。要理解这份研报的背景，需要先看新政本身。 828房产新政将对中国的房地产产生什么影响，会不会再次推动房价上涨。 828新政内容非常多，其中最重要的是这几条：第一条，推进商品住房现房销售；第二条，开发商购地必须使用自有资金；第三条，房地产项目实行主办银行制。银行业金融机构加强房地产开发贷款封闭管理，确保专款专用。 房地产开发贷款实行主办银行制，单个房地产项目对应一家银行作为主办银行，对于项目资金实行封闭管理。 项目存续期间，除按规定要求监管的预售资金、定金等外，房地产开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金，均应纳入主办银行开立的资金账户管理。资金的监管更加严格。 另外一条，个人住房贷款期限最长不超过40年，过去是30年。对于存量个人住房贷款，阶段性失去收入来源导致还款困难的，银行业金融机构可以按照市场化、法治化的原则与借款人自主协商。 还有一条是提高了你的月还款额占你月均收入的比例。过去你所有的贷款占你月均收入的比例不能高于55%，现在可以达到60%。 这就意味着你的可贷资金会进一步放大。个人住房贷款管理办法里面有一条，房贷支出与收入的比例控制在50%以下，所有债务支出与收入的比例控制在60%，过去应该是55%，提高了你贷款资金的上限。 高盛跑遍18座城市，逐个项目核对施工阶段、是否封顶、有无预售证、是否网签以及剩余货量。账面看着去化周期接近7年，但真正拿证、能正常卖的现房准现房，只够卖27个月。 在这些账面库存里，超过35%是纯空地，连地基都没打。这些地块大多是房企2021年楼市高点拍下的，如今地价倒挂，开发就亏，所以长期搁置。 此外还有大量半停工、缓建的项目。 新政之所以会让供货放缓，要看它如何改变房企的运作方式。那么828房地产新政到底有什么影响？ 一句话来总结：它彻底改变了房地产公司的现金流模式以及它的盈利结构。我们来看一看它到底是怎么产生影响的。 ROE就是净资产收益率，这是我们进行企业经营的最终目的：投入1块钱最终赚多少钱。ROE由3大要素构成：一个是净利润率，一个是总资产周转率，一个是权益乘数，也叫杠杆率。 正常情况下，在中国的房地产公司，它的净利润率其实并不太高，10%已经相当了不起了，但是它的杠杆率比较高。在2017年，大部分的房地产公司资产负债率都高达80%，有一些公司甚至高达90%，它的权益乘数接近10，这是非常之高的。 它的总资产周转率其实并不高，但是它的资金周转率在旧有的模式下，比新模式下要快。我们通过一个具体的案例来拆解一下。 在老的模式下是期房销售，而且资金采用的是资金池的模式。什么是资金池？ 就是一家房地产公司下面有很多项目，统一放到一个池子里面，项目与项目之间资金是可以串通的，企业找银行贷款也是以企业作为主体来借款。但是新模式，是一个项目对应一家银行，项目封闭运作。 我们来看老的模式：靠自己的资本金去拿地，拿地之后进入开发状态，没钱怎么办？可以找银行贷一笔款，或者让供应商垫款，打好地基。在旧有模式下，可能半年就可以开始预售。有了预售资金之后，可以支付相关的开支，也可以拿这笔钱继续拿地，进入到下一个项目。 打好地基之后，可以继续去卖，又带来了预售的收入，它是零成本的资金。所以旧有模式之下，拿地、开发、销售是混合在一起的，各个项目之间的资金也是来回串通的，周转率比较快。 正常情况下，有很多的房地产公司，它的预售资金可能占它可用资金的比例高达40%-50%。当然除了找银行贷款、预售资金之外，它也可以通过比如说影子银行来融资，也可以在国内发行债券，也可以找供应商垫款。 就是在旧有模式之下，它动用的自有资金是比较少的，也就是说杠杆率是比较高的。那么新模式下，推行现房销售，而且是项目公司制、主办银行制，这就决定了它没有办法进行杠杆的运作，它的资金周转也比以前要低。 举个例子，你现在以自有资金去买地之后，开始开发，可以银行贷款或者找供应商垫款，但是你必须达到一定的销售条件，即使是预售也要达到预售条件，比如说主体封顶，这其实和现房销售差不太多。 而且在新的规定之下，即使你开启了预售收入，这个收入也要进入监管账户。说到监管，你必须满足一定的条件，比如说水电煤全部搞好了，才解除监管，开发商才能真正拿到这笔钱。 拿到这笔钱之后，可能要偿还银行贷款，支付各项的支出，最终才是自己赚得的各种利润。所以在新的模式之下，拿地、建设、销售，它的阶段区分是比较明显的。可能一个项目从拿地到最终可以开启销售，要两年左右的时间，过去从拿地到销售可能只需要半年的时间。 这中间的差异，就意味着开发商的时间成